Bagi mereka yang pertama kali nak beli rumah ni mesti anda macam blur-blur sikit, tak tahu nak mula dekat mana.
Jadi ini terdapat perkongsian yang dikongsikan oleh saudara Afiq Shamnazri yang boleh anda gunakan untuk membeli rumah buat pertama kali sehingga dapat kunci.
Kadang2 ada jumpa orang yang stress sebab tengok kawan2 dah beli rumah, unnecessary pressure, faktor dari social media. Kena ingat hidup kita subjektif. Jangan compare hidup kita dengan orang lain. Tapi kalau ada ilmu pasal benda ni bagi aku bagus la
Sharing ni secara general proses beli rumah dari A-Z. Setiap point tu ada banyak lagi kena tahu so boleh cari bahan bacaan lain. Matlamat sharing ni nak korang tahu proses dulu. At least ada some idea la daripada taktahu langsung. Okay jom kita start.
Kita pecahkan kepada 3 fasa supaya tak pening sangat
Fasa 1 : Fasa Persediaan
Fasa persediaan ni bila korang ada niat nak beli rumah benda ni yang korang patut buat dulu: 1. Semak kelayakan loan dengan bank Loan ni part paling kritikal melainkan korang beli cash. Bank akan tengok 3 benda major ni nak approve/reject loan kita
1. Income
Income normally bank akan kira DSR (Debt Service Ratio) DSR ni dalam Bahasa mudah percentage loan yang korang boleh amik base on gaji korang. Contoh gaji korang 3000 then ada loan 1500 so DSR korang 50% la. Kalau lebih certain percent loan tu mungkin kena reject
Formula DSR untuk beli rumah: Komitmen lama + Komitmen bulanan rumah yang nak beli / gaji bersih x 100 Contoh: Komitmen lama: 400 (kereta) Komitmen baru : 900 ( anggaran bayaran bulanan rumah harga 200k ) Gaji bersih: 2800 400 + 900 / 2800 x 100 = 47% (High chance approve)
2. Ccris
Ccris ni record kalau ada commitment dengan bank. Kalau ada commitment dengan bank kena la bayar ikut time. Kalau takde record langsung boleh apply ke? Boleh je. Tips dia jangan la fully utilize loan. Kira boleh lepas 300k. Amik la loan 250k ke.
3. Scoring
Scoring ni maksudnya kau ni ada ciri-ciri seorang peminjam yang baik. Antara benda yang bank refer:
-CCRIS
-Kerja permanent/contract
-Tempoh perkhidmatan
-Ada personal loan (tak bagus)
-Saving (Bank/Tabung HJ/ASB)
Setiap benda ni ada point dia. Contoh CCRIS taka da record tapi benda2 lain tu semua ada point boleh lepas loan tu.
Document apa yang bank nak? 1 copy ic 2 payslip 3 bank statement 4 epf 5 employment letterBoleh je mintak tlg agent tlg check kelayakan loan korang. Biasa agent akan liase terus dengan banker. Bagi je korang punya document tu. So settle satu part iaitu loan
Extra tips untuk loan: Setiap bank ada pakej sendiri dan kriteria yang dorang nak berbeza. Jadi boleh survey sendiri bank mana yang sesuai untuk anda. Takkan ada bank yang terbaik cuma ada bank yang sesuai. Pengiraan DSR bank pun berbeza.
Contoh perbezaan bank:
Information dari gambar tu mungkin ada yang tak tepat. Just nak korang ada idea je setiap bank tu berbeza. Polisi bank pun berubah2. Boleh walk in dekat bank. Lagi mudah kalau ada kawan agent yang bagus sebab normally agent ada network banker dia sendiri.
Next pasal deposit pulak. Kos-kos yang terlibat untuk beli rumah: Paling terbaik kalau boleh sediakan 15% dari harga rumah Contoh rumah harga 200k Deposit owner 10%: 20k Other fees 5%: 10k
contoh RM200,000 harga rumah. Kena ready RM30,000. Ini the best case scenario lah kalau boleh sediakan memang bagus tapi kalau tak cukup boleh ke? Boleh.
Pilihan lain untuk deposit 10% kepada adalah dengan guna duit EPF acc 2. Boleh keluarkan 10% dari harga rumah atau semua nya sekali (mana yang lagi rendah)
Contoh 10% deposit 20k dalam epf acc 2 ada 19k jadi boleh keluarkan semua la. Contoh 10% deposit 20k dalam epf acc 2 ada 100k. Boleh keluarkan 20k sahaja.
Pilihan lain kalau nak beli rumah dengan deposit minimum adalah dengan beli project baru. Setiap project ada pakej2 developer yang bantu kurangkan deposit.
Ada satu lagi cara kalau nak beli rumah dari owner (subsale) dengan deposit 3% sahaja. Yang ini kalau nak tahu kena pm tepi, exclusive knowledge sikit.
Other fees yang pembeli kena prepare 1 Lawyer snp fees: Ikut harga rumah (Ada lawyer yang boleh bantu bayar secara bulanan) 2Loan lawyer 3Valuer 4Insurance No 2,3,4 berkaitan bank. Ada bank yang boleh finance into loan jadi membantu korang yang nak kurangkan deposit.
Lepas tahu berapa loan korang boleh amik last thing to do is korang kena buat plan. Plan pasal rumah tu. Benda2 yang kena fikirkan – Nak duduk atau sewakan – Nak duduk lama or sekejap – Dalam masa 5 tahun lagi ada nak beli rumah lain tak – Ada plan nak kahwin dalam masa terdekat
Sebab apa kena plan? Sebab bila korang amik loan. Commitment kena bayar setiap bulan. Perbelanjaan korang pun akan berubah sikit. Yela nak bayar hutang bank. Lepas dah ada proper plan barulah korang dah settle fasa pertama which mean korang dah sedia lah nak beli rumah.
Fasa 2 : Fasa pembelian.
Bila fasa pembelian ni nak window shopping refer balik dekat ‘plan’ yang korang buat masa fasa persediaan tu. Carila rumah yang match n berkenan. Dah jumpa rumah yang berkenan kenala bagi booking untuk proceed
PENTING: Duit booking mestilah kepada property agency atau law firm walaupun beli dekat sedara, jiran, kenalan. Jangan bank in kepada akaun personal. Sebab apa? property agency atau lawyer akan act ikut standard conduct by Lembaga Penilai Pentaksir dan Ejen Hartanah (LPPEH).
Kalau loan reject standard conduct akan fully refund. Dulu aku ada client beli dekat jiran. Dah bagi booking RM 2000 dekat pakcik tu. Sekali lawyer kata tak lepas untuk beli sebab tak lepas syarat consent Selangor. Masalahnya duit RM 2000 tu pakcik dah guna.
Harga booking ialah 3% dari harga rumah tu. Contoh harga rumah RM200,000 3% x RM200,000 = RM6000 Bank in kepada agency. Contoh Chester Taman Desa melalui agent handsome Afiq Sham haha
Bila dah booking then owner pun dah signed. Form tu attach sekali dengan document2 untuk loan tadi korang submit la dekat bank untuk apply loan. Takpun certain agent dorang yang tolong buatkan. Kalau document semua lengkap dalam masa seminggu dah boleh dapat approval loan.
Bila loan dah approve agent akan inform lawyer untuk prepare sale n purchase agreement (Snp). Dalam masa 2 minggu dah boleh sign. Masa sign snp ni kena la bayar balance depsit. Booking dah bayar 3% jadi ada lagi 7%. 7% dari RM200,000 = RM14,000
Kalau nak keluar epf tak perlu la bayar benda ni. Untuk rumah freehold lepas sign snp dah terus boleh keluarkan epf. Kalau rumah leasehold kena tunggu dapat consent dulu.
Fasa 3 : Fasa Tukar Nama
Fasa ni korang boleh tenang sikit. Sebab banyak lawyer je yang buat kerja.
Rumah freehold kebiasaan ambil masa 3-4 bulan Rumah leasehold 6 bulan – setahun. Kalau rumah lowcost dia lambat sikit sebab kena minta consent.
Apa yang korang kena buat just follow up sebulan sekali dekat lawer proses dia. Jangan la nak marah2 lawyer sebab proses ni bukan satu pihak je. 2 3 pihak terlibat. Kadang2 pending dekat tempat lain lawyer takleh proceed.
Sampai satu masa bank yang kita apply loan akan release certain amount of duit kepada acc bank home loan owner (kalau owner masih ada hutang). Term dia first disbursement. Ni procedure biasa bank.
Kalau kita jual rumah pun bank akan tutup hutang kita dulu then akhir sekali akan dapat net duit kita. Kalau bank bagi sekali dengan hutang2 tu memang lari tak bayar hutang la.
Pada masa ni rumah masih milik owner sebab owner tak dapat duit lagi. Ada few processes before bank release semua balance loan.
Jadi bila dah settle semua lawyer akan panggil last untuk tengok rumah. Korang dtg la tengok rumah tu. Kalau benda-benda kecik tutup sebelah mata la, dulu pun kita kemain nego harga. Cuma check jela tiba2 pintu takda pulak ke boleh la claim. Kalau semua okay bleh la ambik kunci
So tadaaa. Dah dapat la kunci rumah pertama anda. Lepas dapat kunci ada last benda kena buat iaitu tukar nama dekat bil air, api, indah water, maintenance, cukai taksiran.
Hopefully sekarang korang dah dapat idea proses nak beli rumah. Dalam sharing ni mungkin ada kekurangan, fakta tak tepat aku mohon maaf. Boleh tambah bacaan lain, refer orang lain dekat setiap proses tu. Banyak benda lagi kena tahu tapi ni kita first step la. Knowledge 🙂
Sumber: Afiq Shamnazri
