Pembelian rumah memerlukan pelbagai prosedur dan melibatkan proses yang panjang. Oleh itu, ia mungkin mengambil masa beberapa bulan sebelum kunci rumah sampai di tangan anda.
Bagi anda yang ingin membeli rumah buat kali pertama, mungkin kadangkala keliru apakah prosedur yang sepatutnya dilakukan. Perlu jumpa pegawai bank atau pemilik rumah dahulu? Bayar deposit atau mohon pinjaman dahulu?
Usah bimbang, tips aliran pembelian rumah oleh saudara Afiq Shamnazri ini mungkin membantu anda. Mari baca panduan dikongsikan beliau di bawah.
Aliran proses pembelian rumah
Thread ni untuk sesiapa yang nak tahu proses untuk beli rumah.
Lepas baca thread ni korang akan dapat idea sikit la flow beli rumah dari mula sampai la dapat kunci.
Buat yang pernah baca sebelum nih content kali ni up to date dan ada penambahan info penting.#SekolahProperty pic.twitter.com/1FSFEKlraG
— Afiq Shamnazri (@AfiqShamnazri) August 5, 2020
Tiga fasa
Menurut Afiq, terdapat tiga fasa proses pembelian rumah iaitu fasa persediaan, pembelian dan penukaran nama. Ketiga-tiga fasa ini mempunyai langkah-langkah khusus yang perlu diberikan perhatian.
1. Fasa persediaan
Bagi fasa pertama, anda perlu menyemak kelayakan pinjaman (loan) berdasarkan pendapatan, rekod CCRIS dan pemarkahan kredit (scoring).
Pihak bank akan membuat penilaian ke atas kemampuan kewangan anda, kemudiannya barulah anda boleh mencari rumah bersesuaian mengikut kadar ditawarkan.
1 Fasa persediaan
Fasa persediaan ni maksudnya bila korang ada niat nak beli rumah benda ni yang korang patut buat:
+ Semak berapa loan rumah yang korang boleh amik.
Loan ni part paling kritikal melainkan korang beli cash boleh skip part ni.— Afiq Shamnazri (@AfiqShamnazri) August 5, 2020
Bank akan tengok 3 benda ni nak approve/reject loan kita
– Income
– Ccris
– Scoring— Afiq Shamnazri (@AfiqShamnazri) August 5, 2020
Income bank akan kira DSR (Debt Service Ratio)
DSR ni dalam Bahasa mudah percentage loan yang korang boleh amik mengikut gaji korang.Contoh gaji korang 3000 then ada loan 1500 komitmen bulanan so DSR korang 50% la. Kalau lebih certain percent DSR tu loan mungkin kena reject
— Afiq Shamnazri (@AfiqShamnazri) August 5, 2020
Lagi banyak gaji lagi besar peritus DSR yang korang boleh ambil.
Contoh gaji 10k, DSR 80% pun boleh lepas lagi sebab balance 20% tu ada lagi 2000. So pada pandangan bank dia masik ada lagi 2000 as living cost.
— Afiq Shamnazri (@AfiqShamnazri) August 5, 2020
Term dia Ndi (net disposable income). Kalau gaji < 3000 korang tolak segala komitmen baru and lama korang tu then kena ada at least 1000-1200 (Beza ikut bank) boleh lepas.
Contoh dekat gambar ni, tapi ni maybe tak up to date just nak bagi korang the idea. Credit to Amir Syahir pic.twitter.com/P99vud9smV
— Afiq Shamnazri (@AfiqShamnazri) August 5, 2020
Pengiraan DSR
Formula untuk kira DSR untuk beli rumah:
Komitmen lama + Komitmen bulanan rumah yang baru nak beli / gaji bersih x 100
Contoh:
Komitmen lama: 400 (kereta)
Komitmen baru : 900 ( anggaran bayaran bulanan rumah harga 200k )
Gaji bersih: 2800400 + 900 / 2800 x 100
= 47% ✅— Afiq Shamnazri (@AfiqShamnazri) August 5, 2020
CCRIS
2 Ccris
Ccris ni record kalau ada commitment dengan bank. Kalau ada commitment dengan bank kena la bayar ikut time.
Kalau takde record langsung blh apply ke?
Boleh
Jangan fully utilize loan. Kira boleh lepas 300k. Amik la loan 250k.Selain tu korang kena score part scoring.
— Afiq Shamnazri (@AfiqShamnazri) August 5, 2020
Pemarkahan kredit (scoring)
3 Scoring
Scoring ni maksudnya kau ni ada ciri-ciri seorang peminjam yang baik. Antara benda yang bank refer:
-CCRIS
-Kerja permanent/contract
-Kerja dah berapa lama
-Position kerja
-Ada personal loan (tak bagus)
-Saving (Bank/Tabung HJ/ASB)
-Umur— Afiq Shamnazri (@AfiqShamnazri) August 5, 2020
Dokumen diperlukan
Document apa yang bank nak?
1 copy ic
2 payslip
3 bank statement
4 epf
5 employment letter— Afiq Shamnazri (@AfiqShamnazri) August 5, 2020
Boleh je mintak tlg agent tlg check kelayakan loan korang. Biasa agent akan liase terus dengan banker. Bagi je korang punya document tu.
So settle satu part iaitu loan.— Afiq Shamnazri (@AfiqShamnazri) August 5, 2020
Perlu diingat, tiada bank yang terbaik, namun ada bank yang sesuai mengikut latar belakang dan keperluan anda. Oleh itu, anda perlu menyemak dan mengkaji pakej dari pelbagai bank sebagai perbandingan.
Extra tips untuk loan:
Setiap bank ada pakej sendiri dan kriteria yang dorang nak berbeza. Jadi boleh survey sendiri bank mana yang sesuai untuk anda. Takkan ada bank yang terbaik cuma ada bank yang sesuai. Pengiraan DSR bank pun berbeza.— Afiq Shamnazri (@AfiqShamnazri) August 5, 2020
Boleh walk in dekat branch bank dan pergi terus jumpa mortgage banker. Lagi mudah kalau ada kawan agent yang bagus sebab normally agent ada network banker dia sendiri.
— Afiq Shamnazri (@AfiqShamnazri) August 5, 2020
Deposit dan kos lain
Next pasal deposit pulak.
Kos-kos yang terlibat untuk beli rumah:Paling terbaik kalau boleh sediakan 15% dari harga rumah
Contoh rumah harga 200k
Deposit owner 10%: 20k
Other fees 5%: 10k— Afiq Shamnazri (@AfiqShamnazri) August 5, 2020
contoh RM200,000 harga rumah. Kena ready RM30,000. Ini the best-case scenario lah kalau boleh sediakan memang bagus tapi kalau tak cukup boleh ke?
— Afiq Shamnazri (@AfiqShamnazri) August 5, 2020
Boleh. Pilihan lain untuk deposit 10% kepada adalah dengan guna duit EPF acc 2. Boleh keluarkan 10% dari harga rumah atau semua nya sekali (mana yang lagi rendah)
— Afiq Shamnazri (@AfiqShamnazri) August 5, 2020
Contoh 10% deposit 20k dalam epf acc 2 ada 19k jadi boleh keluarkan semua la.
Contoh 10% deposit 20k dalam epf acc 2 ada 100k. Boleh keluarkan 20k sahaja.— Afiq Shamnazri (@AfiqShamnazri) August 5, 2020
Pilihan lain kalau nak beli rumah dengan deposit minimum adalah dengan beli project baru. Setiap project ada pakej2 developer yang bantu kurangkan deposit.
— Afiq Shamnazri (@AfiqShamnazri) August 5, 2020
Other fees yang pembeli kena prepare
1 Lawyer snp fees: Ikut harga rumah (Ada lawyer yang
boleh bantu bayar secara bulanan)
2 Loan lawyer fees
3 Valuer
4 Insurance— Afiq Shamnazri (@AfiqShamnazri) August 5, 2020
No 2,3,4 berkaitan bank. Ada bank yang boleh finance into loan jadi membantu korang yang nak kurangkan deposit just kena bayar bulanan je nanti.
— Afiq Shamnazri (@AfiqShamnazri) August 5, 2020
Lepas tahu berapa loan korang boleh amik last thing to do is korang kena buat plan. Plan pasal rumah tu.
Benda2 yang kena fikirkan– Nak duduk atau sewakan
– Nak duduk lama or sekejap
– Dalam masa 5 tahun lagi ada nak beli rumah lain tak
– Ada plan nak kahwin dalam masa terdekat pic.twitter.com/KLYiC7y6st— Afiq Shamnazri (@AfiqShamnazri) August 5, 2020
Sebab bila korang amik loan. Commitment kena bayar setiap bulan. Perbelanjaan korang pun akan berubah sikit. Yela nak bayar hutang bank.
Lepas dah ada proper plan barulah korang dah settle fasa pertama which mean korang dah sedia lah nak beli rumah.
Fasa persediaan ✅
— Afiq Shamnazri (@AfiqShamnazri) August 5, 2020
2. Fasa pembelian
Ketika fasa pembelian inilah anda boleh mencari rumah yang berada dalam kelayakan pinjaman tadi. Pilihlah mengikut kriteria yang anda perlukan dan bandingkan beberapa buah rumah sebelum membuat pembelian.
2) Fasa pembelian
Bila fasa pembelian ni nak window shopping refer balik dekat ‘plan’ yang korang buat masa fasa persediaan tu. Carila rumah yang match dengan criteria yang korang nak. Tak dapat semua ada few yang match pun okay.
— Afiq Shamnazri (@AfiqShamnazri) August 5, 2020
Bayar booking
Untuk proses tempahan, anda diingatkan agar tidak membayarnya secara terus kepada akaun peribadi pemilik rumah. Hal ini bagi mengelakkan konflik jika pinjaman anda tidak diluluskan pada kemudian hari.
Dah jumpa rumah yang berkenan kenala bagi booking untuk proceed dengan langkah seterusnya.
PENTING: Duit booking mestilah kepada property agency atau law firm (third party) walaupun beli dekat sedara, jiran, kenalan. Jangan bank in kepada akaun personal. Sebab apa?
— Afiq Shamnazri (@AfiqShamnazri) August 5, 2020
Sebab property agency atau lawyer akan act ikut standard conduct by Lembaga Penilai Pentaksir dan Ejen Hartanah (LPPEH).
— Afiq Shamnazri (@AfiqShamnazri) August 5, 2020
Kalau loan reject standard conduct akan fully refund. Dulu aku ada client beli dekat jiran. Dah bagi booking RM 2000 dekat pakcik tu. Sekali lawyer kata tak lepas untuk beli sebab tak lepas syarat consent Selangor. Masalahnya duit RM 2000 tu pakcik dah guna.
— Afiq Shamnazri (@AfiqShamnazri) August 5, 2020
Amount booking ialah 3.18% dari harga rumah tu.
Contoh harga rumah RM200,000
3.18% x RM200,000
= RM6360— Afiq Shamnazri (@AfiqShamnazri) August 5, 2020
Hantar dokumen untuk permohonan pinjaman
Bila dah bayar booking then owner pun dah signed. Form tu attach sekali dengan document2 untuk loan tadi korang submit la dekat bank untuk apply loan. Takpun certain agent dorang yang tolong buatkan.
— Afiq Shamnazri (@AfiqShamnazri) August 5, 2020
Kalau document semua lengkap dalam masa seminggu dah boleh dapat approval loan.
Bila loan dah approve agent akan inform lawyer untuk prepare sale n purchase agreement (Snp). Dalam masa 2 minggu dah boleh sign.— Afiq Shamnazri (@AfiqShamnazri) August 5, 2020
Bayar baki deposit
Masa sign snp ni kena la bayar balance depsit. Booking dah bayar 3% jadi ada lagi 7%.
6.82% dari RM200,000
= RM13,640— Afiq Shamnazri (@AfiqShamnazri) August 5, 2020
Kalau nak keluar epf tak perlu la bayar benda ni. Untuk rumah freehold lepas sign snp dah terus boleh keluarkan epf. Kalau rumah leasehold kena tunggu dapat consent dulu.
Selesai fasa no 2 iaitu Fasa pembelian ✅
— Afiq Shamnazri (@AfiqShamnazri) August 5, 2020
3. Fasa tukar nama
Bagi proses melibatkan rumah pegangan bebas (freehold), kebiasaan masa yang diambil ialah 3 hingga 4 bulan manakala pegangan pajakan (leasehold) mengambil masa lebih lama iaitu enam hingga 12 bulan atau setahun.
3) Fasa tukar nama
Fasa tukar nama ni korang boleh tenang sikit. Sebab banyak lawyer je yang buat kerja.
Rumah freehold kebiasaan ambil masa 3-4 bulan
Rumah leasehold 6 bulan – setahun. Kalau rumah lowcost dia lambat sikit sebab kena minta consent— Afiq Shamnazri (@AfiqShamnazri) August 5, 2020
Apa yang korang kena buat just follow up sebulan sekali dekat lawer proses dia. Jangan la nak marah2 lawyer sebab proses ni bukan satu pihak je. 2 3 pihak terlibat. Kadang2 pending dekat tempat lain lawyer takleh proceed.
— Afiq Shamnazri (@AfiqShamnazri) August 5, 2020
Sampai satu masa bank yang kita apply loan akan release certain amount of duit kepada acc bank home loan owner (kalau owner masih ada hutang). Term dia first disbursement. Ni procedure biasa bank.
— Afiq Shamnazri (@AfiqShamnazri) August 5, 2020
. Kalau kita jual rumah pun bank akan tutup hutang kita dulu then akhir sekali akan dapat net duit kita. Kalau bank bagi sekali dengan hutang2 tu memang lari tak bayar hutang la.
— Afiq Shamnazri (@AfiqShamnazri) August 5, 2020
Pada masa ni rumah masih milik owner sebab owner tak dapat duit lagi. Ada few processes before bank release semua balance loan.
— Afiq Shamnazri (@AfiqShamnazri) August 5, 2020
Jadi bila dah settle semua lawyer akn panggil tengok rumah. Korang datang la tengok rumah tu. Kalau benda kecik tutup sebelah mata la, dulu pun kita kemain nego harga. Cuma check jela tiba2 pintu takda pulak ke boleh la claim. Kalau semua okay bleh la ambik kunci dari lawyer.
— Afiq Shamnazri (@AfiqShamnazri) August 5, 2020
Lepas dapat kunci, tukar nama bil
So tadaaa. Dah dapat la kunci rumah pertama anda. Sebab korang susah payah kan nak beli.Lepas dapat kunci ada last benda kena buat iaitu tukar nama dekat bil air, api, indah water, maintenance, cukai taksiran. Biasa rumah pertama ni mesti korang sayang lebih sikit.
— Afiq Shamnazri (@AfiqShamnazri) August 5, 2020
Hopefully korang ada dapat ilmu la lepas baca thread ni.
Kalau korang belajar sesuatu harap dapat share tweet ni supaya orang lain dapat manfaat sama.
Kalau nak tanya apa2 soalan boleh click link ni ya https://t.co/bMtMeuVVFp
Terima kasih, stay safe 😁
— Afiq Shamnazri (@AfiqShamnazri) August 5, 2020
Sumber: Afiq Shamnazri
