Memiliki rumah sendiri adalah impian setiap orang, sama ada bagi tujuan menetap, sewa mahupun aset jangka panjang. Terdapat pelbagai cara untuk kita membeli rumah dan salah satunya adalah ‘memburu’ mana-mana rumah lelong.
Umum mengetahui, biasanya harga rumah lelong jauh lebih rendah dan sangat menjimatkan ‘poket’. Namun mungkin ramai tidak tahu, pembelian rumah lelong ini pun ada risiko-risikonya.
Baru-baru ini, peguam hartanah, Neecky Eyn (gambar kecil) berkongsi tentang proses, situasi dan risiko pembelian rumah lelong. Barangkali ianya dihujahkan melalui sudut pandang perundangan hartanah, maka ada bagusnya kita mempelajari sesuatu yang baharu tentangnya.
Jom ikuti perkongsiannya di bawah ini. Semoga bermanfaat.
Proses, situasi & risiko beli rumah lelong
Assalamu’alaikum dan hai semua. Terpanggil kali ni untuk buat sedikit perkongsian berkenaan risiko pembelian rumah lelong memandangkan makin banyak rumah untuk dilelong oleh pihak bank.
Mungkin juga sedikit sebanyak terkesan akibat faktor ekonomi pada waktu pandemik sekarang ni yang membuatkan tuan rumah gagal membayar pinjaman/loan bulanan kepada pihak bank.
Perkongsian ini adalah berdasarkan pengalaman saya sebagai peguam hartanah mengendalikan rumah yang telah berjaya dilelong kepada pembida berjaya (pembeli). Ramai yang dah tahu apa itu rumah lelong. Tapi ramai yang tak tahu siapa yang menjual rumah lelong yang sebenarnya. Bukan tuan rumah ye.
Rumah lelong ni dijual oleh bank yang mana tuan rumah telah membuat pinjaman wang sewaktu pembelian rumahnya dahulu. Bagi memudahkan pemahaman, saya panggil bank ini sebagai Bank Pelelong.
Apabila tuan rumah gagal membayar balik pinjaman yang dibuat dalam masa yang diberikan, bank tuan rumah ini berhak dan akan tarik rumah untuk dilelong.
Kenapa mereka berhak? Kerana terdapat perjanjian bahawa selagi belum habis dibayar, tanah dan rumah tersebut digadaikan kepada bank. Gadaian ini adalah sah dan bank boleh menjual rumah bagi mendapatkan semula jumlah wang yang telah diberikan sebagai pinjaman.
Proses penjualan rumah secara lelongan ini akan dikendalikan sama ada di mahkamah ataupun rumah lelongan (auction house) mengikut *status tanah tersebut sama ada telah mempunyai geran ataupun belum.
SITUASI & RISIKO
1. Pembelian rumah lelong adalah secara bidaan. Pembida akan berlumba membida harga rumah dengan pembida lain sehingga tamat pada satu harga bidaan tertinggi oleh seseorang pembida. Jika tiada lagi saingan harga, dia adalah pembida berjaya.
2. Harga rumah bergantung pada harga tertinggi yang ditawarkan pembida berjaya. Harga yang dinyatakan dalam Pengisytiharan Jualan/Proclamation of Sale (‘POS’) adalah harga permulaan. Bukan harga jualan rumah yang sebenar. Walaupun pada asalnya, harga yang dinyatakan dalam POS tersebut adalah di bawah harga pasaran/market value.
Apabila ramai pembida, harga rumah akan lebih tinggi kerana terdapat saingan tawaran membida harga pada hari lelongan. Pengalaman saya, pembida-pembida yang berpotensi ini akan berlumba memberi tawaran sehingga ada yang akan rasa terdesak atau rasa membuak-buak membida pada harga yang jauh lebih tinggi dari harga pasaran rumah semata-mata asalkan berjaya (lebih kepada perasaan kepuasan menang).
Pada pendapat saya ketika itu, dengan harga yang tinggi tersebut boleh mendapatkan rumah yang lebih baik ataupun membeli rumah baru daripada pemaju yang mengusahakan projek baru. Kebanyakan pembida dikaburi dengan perasaan untuk menang, tanpa mengetahui risiko tersembunyi yang lain.
3. Pada hari lelongan, semua pembida perlu sediakan buku cek bagi penyediaan pembayaran wang pendahuluan (booking) sekiranya berjaya. Boleh juga tunai/cash tapi ini sangat tidak digalakkan. Setelah berjaya, bayaran 10% daripada harga rumah yang berjaya dibida perlu diserahkan kepada pihak pengurusan jualan. Ada pembida yang tidak tahu akan hal ini dan tidak mempunyai wang yang cukup pada hari lelongan.
4. Keadaan rumah lelong tidak dapat dipastikan secara keseluruhan. Sebelum hari lelongan, kita tidak boleh masuk ke dalam kawasan rumah lelong untuk melihat keadaan dalam rumah. (Ini dianggap menceroboh). Jika terdapat ada kebocoran, kerosakan, kita tidak dapat menganggarkan berapa banyak kos tambahan bagi proses pembaikan nanti.
Jujur, indah khabar dari rupa. Kenapa? Sebab perlu tahu, rumah ini pernah diduduki tuan rumah, kemudian kita tidak tahu selama mana rumah telah terbiar. Ramai pembida yang berjaya menjadi pembeli terkejut apabila masuk ke dalam rumah. Harga yang dibeli pun bukan murah. Nak kene tampung kos ini lagi. Ramai juga yang menyesal.
5. Selain itu, kita tidak tahu sebarang bayaran yang tertunggak untuk rumah tersebut. Terutamanya bil-bil yang tertunggak seperti bil air, bil elektrik, cukai tanah, cukai pintu seumpamanya. Siapa yang perlu membayar bil ini? Perlu dilihat dalam kontrak POS. Akan dinyatakan sama ada bank pelelong atau pembida berjaya.
Tapi kebanyakannya, apabila harga permulaan rumah adalah di bawah market value, bank lelong tidak menanggung. Tanggungjawab menjelaskan bil tertunggak ini di atas bahu pembida berjaya/pembeli. Pernah terjadi, bil tertunggak mencecah hampir RM10k. Kerana rumah tersebut telah terabai lama dan telah melalui proses lelongan berulang kali kerana tiada pembida.
Semakin banyak kali rumah gagal dilelong, harga rumah akan diturunkan pada hari lelongan seterusnya. Semakin lama masa, semakin banyak bil tertunggak. Dan lebih teruk jika terdapat kebocoran paip. Bank sememangnya tidak mahu menanggung lebih-lebih lagi harga rumah rendah. Bil tertunggak sememangnya tidak dapat diketahui lebih awal. Dirahsiakan dan bil mengikut tarif semasa.
6. Status tanah di dalam geran terutama pada bahagian sekatan kepentingan/Restrictions In Interest (RII) dengan kerajaan negeri. Ini yang selalu menjadi masalah dan terlepas pandang di dalam POS. Apabila di dalam geran rumah terdapat sekatan kerajaan negeri, pindahmilik nama kepada pembida berjaya/pembeli tidak akan dapat dibuat selagi belum mendapat kelulusan kerajaan negeri. Tempoh masa kelulusan diperolehi dari tarikh permohonan dibuat adalah dalam masa 6 bulan!
Kebanyakan peguam yang menyediakan POS ini bukan peguam hartanah. Mereka adalah peguam bahagian sivil yang dilantik oleh Bank Pelelong. Ini kerana, sebelum rumah dilelong, tuan rumah akan dijatuhkan sebagai seorang yang bankrupt di bawah sivil. Selanjutnya, firma/peguam yang sama akan menguruskan bagi POS pula.
Saya pernah beberapa kali bergaduh dengan peguam Bank Pelelong kerana mereka tidak membuat pemeriksaan status tanah terlebih dahulu sebelum menyediakan kontrak POS. Harus tahu, peguam sivil tidak bodoh ye. Mereka cuma tidak biasa/familiar dengan perihal hartanah dan menyebabkan terlepas pandang.
Kenapa ini penting? Pembida/pembeli akan terikat dengan kontrak POS tersebut. Dalam kontrak akan menyatakan tempoh pembayaran keseluruhan perlu diselesaikan dalam masa 90 hari atau 120 hari (bergantung sama ada mempunyai geran atas nama tuan tanah atau belum). Lalu pembida/pembeli pun akan mohon dengan bank sendiri untuk membuat pinjaman wang bagi proses pembayaran rumah tersebut bagi pihaknya.
Apabila status rumah ada sekatan kepentingan kerajaan negeri, kelulusan kerajaan dalam masa 6 bulan. Jadi, memang tidak boleh selesaikan pembayaran kepada Bank Pelelong dalam masa yang diberikan selagi tidak mendapat kelulusan. Pindahmilik/tukar nama tidak akan dapat dibuat.
7. Apa jadi pada pembida/pembeli? Pembeli dikenakan bunga/interest selama tempoh tersebut bermula dari tarikh akhir dalam POS sehinggalah tarikh penyelesaian. Contoh, POS menyatakan bayaran penuh perlu dibuat dalam tempoh 90 hari (3 bulan). Jadi, interest akan dikenakan bermula hari ke 91 sehingga selesai proses bayaran penuh dan pindahmilik dibuat.
Anggaran masa bagi proses ini akan mengambil masa 9 bulan iaitu 6 bulan kelulusan + 3 bulan proses jualbeli. Semestinya interest sahaja boleh mencecah ribuan kerana dicaj mengikut harian (‘by daily basis’).
8. Ini sekiranya jika bernasib baik, Bank Pelelong bersetuju untuk menunggu dan memberi masa walaupun terdapat interest. Apa yang tidak bernasib baik? Malang kerana ada kes, Bank Pelelong tamatkan kontrak POS atas alasan pembida gagal membayar penuh dalam tempoh ditetapkan. Lebih teruk, duit booking 10% hangus/burn.
Walaupun bukan salah pembeli/pembida bukan? Ini adalah berkenaan status tanah tu sendiri. Bukan kesilapan pembeli. Masa dan kos lain juga telah rugi. Peguam pembeli juga telah dibayar tapi peguam juga tidak dapat berbuat apa-apa kerana tanah masih sah bagi Bank Pelelong, masa adalah intipati kontrak. Ya, memang pernah berlaku ketidakadilan.
9. Risiko kecil lain yang saya dapat kongsikan di sini, pernah terdapat kes tuan rumah mengganggu pembeli baru dan meminta jualkan balik padanya. Kita faham, ada sentimental value dan itu pernah menjadi rumahnya. Namun kita tidak boleh percaya sebab dia telah gagal dengan Bank Pelelong iaitu bank dia sendiri. Pembeli baru akan rasa takut bila sering diganggu.
10. Ada juga kes, tuan rumah masih lagi curi-curi masuk/tinggal di rumah tersebut. Berapa kali pihak Bank Pelelong tukar kunci, diorang berjaya pecahkan. Dah jadi kes polis pula nanti bila pembida ingin tinggal tetapi tuan rumah lama masih menceroboh. Bank Pelelong dah lepas tangan.
Inilah beberapa keadaan dan risiko penting yang perlu diambil kira sebelum membeli rumah lelong. Setiap rumah dan tanah mempuyai status dan cerita sendiri.
Nasihat saya, sila dapatkan khidmat peguam hartanah dahulu sebelum membida rumah. Peguam akan membuat carian ke atas tanah. Ada status yang mempunyai sekatan kepentingan kerajaan negeri, ada yang digazetkan sebagai rumah kos rendah yang memerlukan kebenaran dari lembaga perumahan, status tanah rizab dan beberapa perkara lain lagi.
Bagi yang pernah bertanyakan pada saya firma hartanah berdekatan atau yang saya boleh cadangkan rakan-rakan peguam saya, di sini saya nyatakan beberapa. Saya akan update lagi dari masa ke semasa di lain topik mengikut bidang kepakaran rakan guaman.
KL/Selangor:
Pahang:
Negeri Sembilan:
Kedah:
Kelantan:
- Intan Ismail & Co
Sabah:
Jika suka dengan perkongsian ini, silakan share. Di masa lain, saya akan kongsikan perspektif dari sudut tuan rumah sebelum rumah dilelong, dan kesan selepas rumah dilelong. Apa yang tuan rumah boleh buat dan kesan.
Jika ada tambahan risiko daripada rakan peguam sendiri, saya amat alukan. Jika ada sebarang pertanyaan, perkongsian atau cadangan topik guaman lain selepas ini seperti sivil, kontrak, jenayah, rumah tangga, amat saya alukan juga. Rakan-rakan bijaksana saya tidak kedekut ilmu.
Semoga bermanfaat. Bertemu lagi di lain hari dengan topik yang lebih menarik dalam bidang guaman. Insya Allah.
Salam sayang,
Eyn.
Sumber: Neecky Eyn
