Kebanyakan pemilik rumah hari ini gemar menjadikan kediaman mereka itu sebagai aset hartanah bagi pelaburan jangka panjang. Pendek kata, rumah atau bilik yang disewakan kepada penyewa memang sangat menguntungkan. Ramai orang cari.
Apatah lagi kalau lokasi dan lokalitinya sangat memenuhi kehendak penyewa. Biasanya pemilik akan menjalankan renovasi dan pengubahsuaian agar rumah tersebut kelihatan lebih cantik, sempurna dan selesa.
Selain itu, antara tujuan renovasi dan ubah suai rumah adalah untuk menaikkan nilai pasarannya. Semakin ‘sempurna’ rumah tersebut, dipercayai semakin tinggi permintaannya di pasaran. Siapa yang taknak rumah terbaik kan?
Bagaimanapun tanpa kita sedar, sebenarnya ada beberapa jenis renovasi yang langsung tidak menaikkan nilai pasarannya. Malah ia juga turut memberi risiko kepada pemilik rumah itu sendiri.
Nak tahu apa jenis renovasi yang sia-sia ini? Jom ikuti perkongsian oleh perunding hartanah, Akram di bawah ini. Semoga bermanfaat.
Ilmu baru! Ada jenis-jenis renovation yg tak bantu LANGSUNG naikkan Market Value property kita. Sebelum bazir duit, biarlah aku yg halang korg.
Aku nak share jugak [Tips Naikkan Harga (MV) Rumah]. Apa ubahsuai yg legit & akan diambil kira dlm kiraan Valuation.
Bebenang hartanah
— Friendzone Material (Akram) (@silly_boney) June 12, 2021
Sebagai property valuer, kami ada standard practice yang perlu ikut guidelines Majlis. Sharing aku ni adalah daripada pengalaman sendiri, perkongsian Arkitek Fed. Gov., rakan valuer & hasil bacaan Akta. Jika korang ada rancang beli rumah dalam masa terdekat, thread ni memang untuk korang.
4 renovation yang tidak menaikkan market value rumah
1. Extend belakang rumah
Sesetengah lorong belakang rumah, dorang bukan setakat guna zink, terus buat dinding permanent pun ada. Portion dapurnya makan “reserve road”. Extension ni illegal & takkan dapat approval Majlis.
Jika buat, valuer takkan include meter persegi (sqm) portion ni dalam kiraan Market Value rumah. Extend belakang dibolehkan jika tak kacau laluan belakang. Nampak remeh tapi struktur kita akan ganggu kerja maintenance untuk longkang, laluan orang Telekom & kutip sampah.
2. Tambah “floor”
Tambah tingkat rumah akan libatkan ubahsuai struktur utama. Korang mesti sediakan pelan rumah (architect plan) yang dicadang & submit kepada Majlis. Jika tiada approval & dalam geran tanah jelas menyatakan tiada penambahan tingkat dibenarkan, korang dah langgar Akta 172.
Valuer akan inform banker tentang status tingkat tu & disregard tingkat tu daripada kiraan MV. Thus, tingkat itu dikira seakan tidak wujud kerana tidak diiktiraf. Tiada nilai akan diletakkan.
3. Tambah struktur baru
Jangan tambah pondok berbumbung (gazebo), cement screed untuk parkir, petak tong sampah, bumbung anjak kedepan melebihi lot rumah etc. Aku selaku resident rumah teres banyak ya tengok orang bina struktur illegal untuk kegunaan sendiri.
Kita pun dah pernah tengok kes viral, pondok dirobohkan oleh Majlis sebab dibina atas tanah depan rumah. Apply lah approval seribu kali pun, Majlis akan reject. Jadi, bila dah tiada approval, struktur ni memang tidak bantu untuk support MV.
4. Tingkap tepi
Kes ni menarik! Pernah jadi, ada owner rumah teres 2 tingkat extend rumah ke depan. Extend tingkat atas. Problem jadi bila dia buat tingkap U & memenuhi kiri & kanan bahagian depan rumah. Sekarang ni, dia dah trespass ruang udara jiran, kiri & kanan rumah.
Untuk rumah teres, korang hanya dibenarkan untuk buat tingkap menghadap hadapan sahaja! Sebabnya, apa akan jadi bila jiran pun decide nak extend rumah kedepan? So tingkap boleh jenguk masuk rumah jiran?
Bila ada tingkap yang viewnya di atas rumah jiran, itu salah.
Akhirnya, owner tu terpaksa buang tingkap tu & simenkan kiri kanan rumahnya. Ini menyebabkan pembaziran & bukannya penambahan yang signifikan pada MV. A waste effort.
Rujukan – Seksyen 19-21 Akta Perancangan Bandar & Desa 1976 (Akta 172).
Now, kita cerita pula cara utk naikkan Market Value rumah! Hehe. Of courselah ada trick.
Renovation yang boleh menaikkan market value
Cara ni akan bantu yakinkan banker & valuer untuk tetapkan harga & release amount loan & yakinkan buyer yang selling price tu relevan & dalam range.
1. Tambah Main & Ancillary Floor Area
- MFA – lounge, bedroom (ruang berdinding tutup)
- AFA – car porch, balcony (ruang terbuka)
Korang boleh tambah MFA/AFA hanya di dalam ruang lot yang dinyatakan dalam Pelan Akui sahaja. Buka geran tanah dan lihat site plan.
Bila kita tambah MFA & AFA, kita boleh support MV jika berniat untuk letakkan Selling Price yang tinggi dari harga pasaran. Sudah tentu rumah extend akan lebih tinggi harga dari rumah basic developer.
Harga per meter persegi akan didarabkan dengan total floor area untuk derive MV.
2. Façade rumah
First impression untuk valuer, agent, buyer & banker ialah rupa luaran rumah. If nampak baru, gah, diubahsuai dengan material berkualiti, pihak ni akan rasa relevan untuk korang letak harga yang tinggi. Kiranya korang beri kami sesuatu untuk justify MV yang nak diletakkan.
Kalau taknak renovate sekalipun, jaga je landscape & kebersihan porch. Valuer akan lihat evidence transaksi JPPH & rumah yang dibandingkan. Jika rumah korang lebih brand-new & renovated, harga tentu lebih tinggi & mudah untuk kami adjust calculation. Report ni dihantar ke bank tau.
3. Invest pada dapur
Sebelum bawa buyer datang viewing, baiki semua kerosakan yang ada di dapur. If ada duit lebih sikit, invest untuk lengkapkan kitchen table top, hood & hob & built-in kitchen cabinet. Ini akan masuk dalam bahagian “improvement” untuk valuation.
4. Tambah bilik
Jika ada bilik bersaiz besar, boleh buat partition untuk mewujudkan 2 bilik baru. Biasanya buyer akan tanya “Berapa bilik ya?”. Buyer ni kadang tak selidik pun total Built-Up Area. So dorang tak sedar yang saiz dengan rumah jiran sama je, tapi jumlah bilik lebih satu.
Ada 4 faktor yang valuer tekankan, tapi korang hanya dapat control 1 faktor ni sahaja.
- Lokasi
- Jalan raya & kemudahan
- Penyelenggaraan & pengubahsuaian – INI
- Kualiti pembinaan
Jadi, untuk maintenance & renovation, korang kena pandai maksimakan harga rumah sambil keluarkan kos yang paling minima.
If nak belajar banyak lagi tentang property, boleh follow Twitter & subscribe Youtube aku ya! Tiap bulan aku akan share thread/video untuk educate orang tentang property.
Link di SINI.
Sumber: Twitter Friendzone Material (Akram)
